【深度報(bào)告】順天建設(shè)搶占臺中七、八期12建案

【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】順天為臺中地區(qū)建商，股本22.06億元，主要經(jīng)營內(nèi)容為出租、出售一般住宅與廠辦大樓，出售方式為主，且多為自建自售，為了提昇住宅銷售，收款門檻較低，因此建案採全部完工法入帳，建案銷售方式為興建前銷售3~4成，興建時(shí)採不推案，到了興建完工後再繼續(xù)推案，近年來除了臺中地區(qū)的建案外，購地策略主要以臺中七期及八期重劃區(qū)精華地區(qū)為主，順天未來成長動能將著眼於臺中七期1,504坪土地與臺中八期1,231坪土地。

順天建設(shè)目前推案有「視界觀」、「夏朵」、「科學(xué)家」、「敦凰」、「富域」與「領(lǐng)航家」，推案金額達(dá)65.5億元，預(yù)估可貢獻(xiàn)2010~2011年?duì)I收金額分別為8.29億元與16.42億元。

■「順天視界觀」位於臺中工業(yè)區(qū)一路上，為3~4房為主力產(chǎn)品，總銷金額約16.2億元，已於4Q09完工交屋，貢獻(xiàn)2009年?duì)I收金額為7.2億元，2010年9月銷售率已達(dá)80％，預(yù)估貢獻(xiàn)2010~2011年?duì)I收金額，分別為7.29億元與1.62億元。

■「順天夏朵」位於市政北一路與文心路轉(zhuǎn)角口上，總銷金額為20億元，2Q08年推出，2010年9月銷售率已達(dá)70％，4Q08動工，預(yù)計(jì)4Q11完工，由於完工時(shí)間點(diǎn)落在2011年底，保守預(yù)估貢獻(xiàn)2011~2012年?duì)I收金額分別為7億元與10億元。

■「科學(xué)家」位於臺中市文山三街，總銷金額為6億元，產(chǎn)品定位為首購族，平均每坪售價(jià)約在12~15萬元，4Q09年推出，銷售率已達(dá)100％，4Q09動工，預(yù)計(jì)3Q11完工，採全部完工法認(rèn)列，預(yù)估貢獻(xiàn)2011年?duì)I收金額為6億元。
 

■「敦凰」位於中市松竹路與河北路交叉口，基地面積為524坪，總銷金額為12億元，產(chǎn)品定位為換屋族，每坪售價(jià)約在18~24萬元，1Q10推出，2010年9月銷售率已達(dá)70％，2Q10動工，預(yù)計(jì)2013年完工，短期將不會有營收貢獻(xiàn)。

■「順天富域」位於臺中高鐵站區(qū)內(nèi)，土地面積為1,006坪，總銷金額為2.8億元，預(yù)計(jì)將興建36戶透天別墅，銷售率已達(dá)60％，已於4Q09，預(yù)計(jì)4Q10完工，預(yù)估貢獻(xiàn)2010~2010年?duì)I收金額為1億元與1.8億元。

■「領(lǐng)航家」位於臺中市文山三街，總銷金額為8.5億元，為「科學(xué)家」二期，產(chǎn)品定位為首購族，平均每坪售價(jià)約在12~15萬元，4Q09年推出，2010年9月銷售率已達(dá)60％，2Q10動工，預(yù)計(jì)2012完工，採全部完工法認(rèn)列，IBTSIC預(yù)估貢獻(xiàn)2012年?duì)I收金額為5.1億元。

順天除了建案開發(fā)外，也著手中部工業(yè)區(qū)的開發(fā)。在豐洲工業(yè)區(qū)開發(fā)案，總面積約47公頃，回顧2008~2009年貢獻(xiàn)營收金額為0.23億元與1.4億元(毛利率皆為100％)，預(yù)估豐洲工業(yè)區(qū)開發(fā)將可貢獻(xiàn)2010年?duì)I收金額為1.8億元，貢獻(xiàn)順天EPS為0.81元。

■「經(jīng)貿(mào)大樓」方面，位於市政路與文心路口，為順天建設(shè)向教育部租地興建商辦大樓，基地面積為1,520坪，總樓地板面積為13,076坪，已於2008年開始動工，預(yù)計(jì)2010年底完工，完工後每年可頁獻(xiàn)租金收入約1.38~1.72億元，扣除折舊等相關(guān)費(fèi)用後，淨(jìng)利約0.52~0.86億元，貢獻(xiàn)順天每年EPS約0.23~0.39元，粗估貢獻(xiàn)2011~2012年?duì)I收金額為0.96億元與1.2億元。

順天建設(shè)土地庫存主要有4筆，全數(shù)皆在臺中市，其中西屯區(qū)2筆、西區(qū)1筆與南屯區(qū)1筆，合計(jì)基地面積達(dá)1.1萬坪，推估總銷金額可達(dá)185億元，淨(jìng)利率個(gè)別以20~30％計(jì)算，淨(jìng)利金額可達(dá)48~52億元，貢獻(xiàn)順天建設(shè)EPS為22~24元。
 

■「臺中八期」，位於南屯區(qū)南苑公園旁，基地面積為1,231坪，土地成本約在7.14億元，總銷金額將為40億元，粗估毛利率可達(dá)30~35％，預(yù)計(jì)最快將在2011年推出。

■「臺中七期」位於惠中路與市政路口角地，基地面積達(dá)1,504坪，土地成本約在16.65億元，預(yù)計(jì)將興建住宅大樓為主，總銷金額約85億元，粗估毛利率可達(dá)30~35％，預(yù)計(jì)最快將在2011年推出。

■「中港路案」位於臺中港路二段上黎明路口附近，基地面積達(dá)650坪，土地成本約在5.1億元，預(yù)計(jì)將興建住宅大樓為主，總銷金額約20億元，粗估毛利率可達(dá)25~30％，預(yù)計(jì)最快將在2011年推出。

■「順天天賦」，位於臺中中清交流道附近，為順天向臺銀以12.11億元標(biāo)下約7,658坪土地，順天以別墅產(chǎn)品推出，先前順天2008年中推出，但遇上金融海嘯，導(dǎo)致銷售情況不如預(yù)期，因此順天暫停出售，未來將視房地產(chǎn)景氣再擇時(shí)推出，預(yù)計(jì)最快在2011年推出。

順天2010年?duì)I收來源主要以「視界觀」與「豐洲工業(yè)區(qū)」為主，分別貢獻(xiàn)營收金額為7.29億元與1.8億元，其中豐洲工業(yè)區(qū)毛利率高達(dá)100％，帶動順天2010年全年毛利率高達(dá)40~45％。預(yù)估順天2010年?duì)I收金額為10.14億元，YoY+3.51％，營業(yè)利益為3.24億元，YoY+19.02％，稅後盈餘為3.32億元，YoY+23.93％，稅後EPS 1.50元。

展望2011年，順天建設(shè)主要營收來源為新建案為主，如「夏朵」、「科學(xué)家」與「富域」為主，上述三個(gè)新建案貢獻(xiàn)順天2011年?duì)I收金額為14.8億元。但受到2010年豐洲工業(yè)區(qū)開發(fā)毛利率100％，基期墊高，順天2011年獲利金額將呈現(xiàn)小幅成長。預(yù)估順天2011年?duì)I收金額為17.41億元，YoY+71.71％，營業(yè)利益為3.25元，YoY+0.39％，稅後盈餘為3.52億元，YoY+6.28％，稅後EPS 1.60元。